前言
“我们父母在纽约有一套房，想直接赠与给我，但却被告知要缴几十万的赠与税！”最近，小张找到我们抱怨道。许多华人家庭在美国买房时，都会考虑将房产赠与子女，但往往忽略了美国严格的税务规定。
直接赠与房产，意外触发高额税款
张先生夫妇是中国公民，几年前在纽约购买了一套价值$150万的投资房产，最近，他们决定将这套房产直接赠与美国公民身份的儿子，希望能让孩子早日拥有稳定的住房。然而，在办理产权转让时，张先生夫妇被税务顾问告知：这笔赠与可能触发高额的赠与税，税率最高可达40%！
原来，美国对外国人赠与房产的税务政策与本国公民不同。
税务解析：外国人赠与房产面临的税务风险
外国人赠与房产，免税额极低
美国公民或绿卡持有者每人每年可享受 $18,000（2024年）的免税赠与额度，终身免税赠与额更是高达 $13.61 million（2024年）。
但外国人（Non-Resident Aliens） 终身免税额度仅 $60,000，远低于美国公民。
外国人如果赠与超过$18,000，就可能触发赠与税，无法像美国公民一样享受高额的免税额度。
超过免税额，征税方式更严苛
外国人赠与房产时，超出$18,000部分的赠与税，必须立即支付，不像美国公民那样可以用终身免税额度抵扣。
赠与税采用累进税率，最高可达 40%。
例如，张先生夫妇赠与$150万房产，减去$18,000免税额，剩余 $1,482,000 需缴赠与税，按照税率计算，大约要缴纳 $592,800！
外国人子女继承房产，税务负担更重
如果父母在世时未赠与，而是等到去世后让子女继承房产，则会涉及 美国遗产税（Estate Tax）。
外国人去世后，其美国资产（如房产）超过$60,000，就可能被征收遗产税，税率高达 40%！
相比之下，美国公民的遗产税免税额度高达 $13.61 million，而外国人子女继承房产时的税务压力更高。
如何合理规避高额赠与税？
设立信托（Trust）规划
外国人可以设立不可撤销信托，将房产转移给子女。通过这种方式，父母依然可以控制资产，而子女则在父母去世后继承房产，同时可能通过成本基础重置（Step-Up Basis）减少未来卖房时的税务负担。
信托结构能够有效规避直接赠与带来的高额税务负担，并且在继承时减少遗产税的影响。
逐步赠与资产
通过逐年赠与LLC股权或C-Corp股份，父母可以合理利用每年$18,000的免税额度，逐步将资产转移给子女，避免一次性赠与带来的赠与税问题。
长期税务规划
对于计划将美国房产赠与子女的外国投资者，建议提前与税务顾问商讨，了解最佳的税务规划策略，合理利用赠与免税额、遗产税减免及信托规划等方式，最大程度地减少税务负担。
总结：买房赠与子女需谨慎，合理规划避税
国人在美国买房赠与子女时，务必要考虑税务成本！ 直接赠与房产可能触发 40% 的赠与税，未来继承还可能面临 高达40% 的遗产税，但通过 LLC 持有、遗产规划、分批赠与等方式，可以有效减少税务负担，保护家庭资产。
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